На данное обстоятельство обращено внимание судов и в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Согласно п. 47 Постановления удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.
Во-вторых, ГК предъявляет особые требования к форме соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом. К этому следует добавить, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность, она является ничтожной сделкой (ст. 165 ГК).
В-третьих, соглашение об обращении взыскания на недвижимость как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только залогодателем или залогодержателем, выступающими сторонами такого соглашения. Такое соглашение может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением. Речь идет, например, о предшествующих залогодержателях, о собственнике имущества и т. п.
Не вызывает сомнений, что в заключении соглашения, в соответствии с которым требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд, заинтересованы как залогодержатель, так и залогодатель. Залогодержатель получает возможность оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодатель – избежать судебных издержек. Естественно, имеются в виду ситуации, когда факт нарушения должником основного обязательства носит очевидный характер.
Иначе регулируется порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, т. е. на остальное имущество, не относящееся к недвижимости. Здесь соответствующее правило изложено в виде диспозитивной нормы, предусматривающей, что требования залогодержателя удовлетворяются за счет предмета залога по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. В данном случае залогодержателю и залогодателю предоставлены более широкие возможности обойтись без суда при решении вопроса об удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета залога. Для этого достаточно иметь соответствующее условие в договоре о залоге либо в ином соглашении сторон, которое может быть оформлено и до возникновения у залогодержателя оснований обратить взыскание на заложенное имущество.
Особое правило установлено для обращения взыскания на движимое имущество, которое в качестве предмета залога передано залогодержателю (заклад). Взыскание на такое имущество может быть обращено залогодержателем в порядке, предусмотренном договором, если законом не установлен иной порядок. Неудачная редакция соответствующего положения п. 2 ст. 349 ГК, где специальное правило об обращении взыскания на предмет заклада противопоставляется общему правилу об обращении взыскания на заложенное движимое имущество, вызвала определенные сложности в судебной практике. Более того, данное положение иногда трактовалось таким образом, что при закладе появляется дополнительное существенное условие договора залога – о порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Определенная ясность была внесена лишь путем толкования указанного законоположения в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. В соответствии с п. 48 Постановления порядок обращения взыскания на предмет залога, переданный залогодержателю (заклад), определяется в соответствии с договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. Вместе с тем, учитывая, что предметом такого договора может быть только движимое имущество, при отсутствии в договоре условия о порядке обращения взыскания на предмет залога следует исходить из того, что в данном случае подлежит применению общее правило об обращении взыскания на заложенное движимое имущество (п. 2 ст. 349).
И наконец, в ГК предусмотрены три группы случаев, когда независимо от вида имущества, переданного в залог, взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда.
Во-первых, это те случаи, когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Примеры, иллюстрирующие сказанное, можно найти в самом тексте Кодекса. Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (ст. 295). Казенное предприятие вправе распоряжаться, а следовательно, и передавать в залог, закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества (ст. 297 ГК). Принимая во внимание, что к названным категориям субъектов относятся все государственные и муниципальные предприятия, можно себе представить число случаев, попадающих в первую группу.
Во-вторых, это те случаи, когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества. Как видим, для выделения этой группы случаев законодатель воспользовался оценочными критериями, тем самым предоставив суду, в конечном счете, право решать, относятся ли объекты, служащие предметом залога, к названному классу имущества, обращение взыскания на которое допускается только по решению суда.
В-третьих, это те случаи, когда к моменту, когда у залогодержателя появляются основания реализовать свое право на обращение взыскания на заложенное имуществ, залогодатель отсутствует и определить место его нахождения невозможно.
Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество: по решению суда или без обращения в суд, – предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленных ГК (ст. 350). Указанные правила значительно отличаются от тех, которые предусмотрены гражданско – процессуальным законодательством и ранее имели повсеместное применение (гл. 39 и 40 ГПК). Дело в том, что при их разработке учитывалось, что продажей заложенного имущества будут заниматься отнюдь не только судебные исполнители (судебные приставы), но и специализированные коммерческие организации, имеющие соответствующие лицензии. Во всяком случае, в связи с предполагаемым бурным развитием залоговых, и в особенности ипотечных, отношений поле деятельности для такого рода коммерческих организаций представляется чрезвычайно широким.
Итак, в чем же состоят основные правила, регламентирующие порядок реализации заложенного имущества?
Прежде всего необходимо отметить, что реализация предмета залога, на который обращено взыскание, должна производиться путем продажи с публичных торгов. Таким образом, возможность комиссионной продажи заложенного имущества исключается.
Если обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, суд имеет право отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Основанием для такой отсрочки может служить просьба залогодателя. Эта норма рассчитана в основном на те случаи, когда предметом залога является единственная квартира, принадлежащая на праве собственности гражданину, либо индивидуальный жилой дом. Залогодателю (гражданину) предоставляется шанс расплатиться с залогодержателем по долгам и сохранить свое имущество. С другой стороны, нельзя не заметить, что действие данной нормы в определенной мере ущемляет интересы залогодержателя, который в течение длительного периода лишен возможности удовлетворить свои, по существу бесспорные, требования к залогодателю. Защите интересов залогодержателя, хотя бы в минимальной степени, будет служить положение, в соответствии с которым указанная отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству, обеспеченному залогом, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.
Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества различается в зависимости от того, обращается ли взыскание на предмет залога по решению суда либо во внесудебном порядке. В первом случае суд, принявший решение об обращении взыскания на заложенное имущество, должен также и назначить начальную продажную цену этого имущества. Если же взыскание на предмет залога обращено без предъявления иска в суд, начальная продажная цена заложенного имущества определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем.
В качестве покупателя реализуемого имущества, являющегося предметом залога, признается лицо, предложившее за него наивысшую цену.
Практика показывает, что зачастую залогодержатели имеют неправильные представления относительно своих особых прав на заложенное имущество. Истина состоит в том, что ни при каких обстоятельствах залогодержатель не может автоматически в силу каких-то особых оснований стать собственником заложенного имущества. Напротив, по сравнению с другими лицами его права на указанное имущество в определенной мере ограничены.
Залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество, если торги будут объявлены несостоявшимися. При этом залогодержатель может зачесть в счет покупной цены свои требования по основному обязательству, обеспеченному залогом.
И только при объявлении несостоявшимися торгов залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если же залогодержатель своим правом не воспользуется в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Данное правило является весьма жестким и формализованным, что, возможно, еще вызовет определенные трудности на практике в процессе его применения.
Аукционный принцип продажи заложенного имущества при отсутствии развитого рынка (в особенности недвижимости), который дал бы необходимые ориентиры в определении цены имущества, позволяет с большой степенью вероятности предсказать по мере развития залоговых отношений массовый характер случаев, когда предмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, значительно отличающейся от той, которую кредитор и должник имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом соответствующего имущества. Это, в свою очередь, приведет к тому, что выручка от продажи заложенного имущества не позволит удовлетворить требования залогодержателя либо, напротив, после погашения долга останется в излишке.
Выход из подобных ситуаций помогут найти следующие правила. В случаях, когда сумма, вырученная от продажи заложенного имущества, окажется недостаточной для погашения требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества должника. Правда, такие требования залогодержателя лишаются тех преимуществ, которые имеют требования, обеспеченные залогом.
Если сумма, полученная в связи с реализацией заложенного имущества на публичных торгах, превысит размер, необходимый для удовлетворения обеспеченных залогом требований залогодержателя, излишняя сумма подлежит возврату залогодержателю.
Залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основном обязательстве, так и третье лицо, имеет возможность в любой момент до продажи заложенного имущества (в том числе даже после начала публичных торгов) прекратить обращение взыскания на предмет залога. Для этого залогодатель должен исполнить обеспеченное залогом обязательство либо ту его часть, исполнение которой оказалось просроченным. Если исполнение обязательства будет произведено залогодателем в период проведения торгов, данное обстоятельство явится безусловным основанием для их приостановления. Данное право залогодателя не может быть отменено либо ограничено ни законодательством, ни соглашением сторон, любое соглашение об этом признается ничтожным.
В целях защиты прав залогодержателя от незаконных действий со стороны залогодателя в определенных случаях залогодержатель наделяется правом требовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Это право может быть реализовано залогодержателем при ухудшении обеспечения его требований в результате следующих обстоятельств: если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге; если залогодателем произведена замена предмета залога с нарушением установленных правил; если предмет залога утрачен по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, а залогодатель не восстановил предмет залога или не заменил его равноценным имуществом.
При определенных условиях залогодержатель вправе не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и обратить взыскание на предмет залога, если это требование не будет выполнено. Это возможно в следующих случаях: нарушения залогодателем правил о последующем залоге, например, когда заложенное имущество повторно передано в залог, несмотря на запрет последующего залога, установленный предшествующим договором о залоге; невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию оставленного у него имущества, обеспечению сохранности предмета залога; непредставления залогодателем документов и необеспечения условий для проверки наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, находящегося у залогодателя.
Залог как акцессорное обязательство, обеспечивающее основное обязательство, прекращается с прекращением этого основного обязательства. Помимо отмеченного нормального порядка прекращения залогового обязательства, ГК предусмотрен перечень специальных оснований прекращения залога (п. 1 ст. 352 ГК).
Во-первых, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по страхованию за счет залогодателя заложенного имущества от рисков утраты и повреждения, обеспечению сохранности заложенного имущества и его защите от посягательств третьих лиц; немедленному уведомлению залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества. Ясно, что соответствующие основания для досрочного прекращения договора залога могут появиться у залогодателя только в том случае, если в соответствии с договором заложенное имущество находится у залогодержателя.
Во-вторых, основанием прекращения залога может служить гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права, если залогодатель в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим, равноценным имуществом.
В-третьих, залог признается прекращенным в случае продажи заложенного имущества с публичных торгов, а также в случае, когда продажа предмета залога оказалась невозможной, поскольку торги, включая повторные, объявлены несостоявшимися, а залогодержатель в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися не воспользовался своим правом оставить за собой заложенное имущество.
При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя в связи с грубым нарушением залогодержателем своих обязанностей в отношении находящегося у него предмета залога залогодержатель обязан немедленно возвратить заложенное имущество залогодателю.
Учитывая, что договор залога недвижимости подлежит государственной регистрации, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован указанный договор.
Переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) не влечет прекращения залогового обязательства, напротив, залог сохраняет свою силу. В этих случаях на место залогодателя становится его правопреемник, который и несет все обязанности залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением с залогодержателем.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126